Aujourd’hui, je vais vous raconter ma négociation immobilière avec une agence concernant un bien immobilier que je souhaitais acheter…
Descriptif du bien : maison 70 m2 avec cour à rénover. Prix : 45 000 euros, frais d’agence inclus.
Bon c’est vrai que le prix au m2 est très bas, mais la ou je vis les prix sont ainsi sur les biens à rénover…
Je peux comprendre qu’un Parisien qui voit les tarifs pratiqués dans ma région n’en revienne pas car avec ce genre de prix, il y a des endroits en France où l’on peut s’offrir qu’une pièce, limite juste un« chiotte » (oupss un toilette)…
La visite : La négociation immobilière commence
Rendez-vous pris avec l’agent immobilier, nous nous rendons à l’adresse du bien. Je fais le tour de la maison. OK, c’est parfait. Elle me convient. Maintenant il faut passer au choses sérieuse : la négociation immobilière.
Deux problèmes pour moi : le bien est en mandat exclusif et vient seulement d’arriver en agence.
- Mandat exclusif : je vais donc devoir passer uniquement par l’agence et payer les frais d’agences…
- La maison n’est en vente que depuis 10 jours et les visites affluent. Je connais bien ce genre de produit, car j’en ai acheté quelques-uns, et il y a toujours une forte concurrence pour l’achat.
Malgré tout, par principe, le prix affiché n’est jamais celui que je propose.
Et je vous conseille de ne jamais prêter trop d’importance au prix affiché,
c’est la base de la négociation immobilière bien conduite !
Ce qui est important, c’est de connaître le prix du marche. A partir de là, vous fixez une règle : payer toujours minimum 10 ou 20% de moins que le prix de l’appartement ou de la maison que vous voudriez acheter par rapport au prix du marché. C’est ça la négociation immobilière : être agressif !
Attention : si vous désirez acheter un bien pour faire de la location, vous devez impérativement respecter les règles de l’auto financement.
Pour cela il vous faudra adapter votre offre d’achat et donc obtenir un prix d’acquisition tout compris (notaire, travaux, etc.) qui respecte absolument cette règle.
Je vous en parlerais plus amplement une prochaine fois.
En attendant je vous invite à suivre le blog de Jérôme, investisseur immobilier débutant, un ami investisseur immobilier qui est passé maître dans ce domaine.
Suite de ma négociation immobilière
Je décide de faire une contre-visite avec mon entrepreneur pour évaluer les travaux. A partir de là, je pourrais donc savoir quel prix je peux acheter ce bien…
Résultat de ma visite : l’entrepreneur m’annonce 22 000 euros de travaux.
Je dois donc toucher cette maison maximum 38 000 euros pour avoir un produit locatif rentable.
Première offre : 35 000 euros tous compris…
J’ai bien cru que l’agent immobilier allait faire une attaque cardiaque ! 😆
« Ahhh non ! » me répond-elle.
« Jamais je ne vais soumettre cette offre ! C’est impossible. Ils ne feront aucun effort de prix. Ils connaissent le marché. La maison viens d’arriver en mandat… blablabla… »
Là, je réponds tout simplement à l’agent : « Qui paye les frais d’agence ? »
« Bah, c’est vous ! » me répond-elle fièrement.
« Ah d’accord, donc vous travaillez pour moi puisque je paye ? »
« Euhhhh… bah oui. » me dit-elle gênée.
« OK. Donc, transmettez mon offre SVP ! »
Sachez que c’est une obligation pour eux. Mais ils ne le font pas pour la simple raison que soit ils s’en « foutent », soit ils ont peur de se faire envoyer « bouler » … )
Donc nous étions dans le bureau et l’agent immobilier appelle la propriétaire.
Je la sentais tremblante et gênée. Peu importe…
Réponse négative et très hostile de la propriétaire…
Je remonte mon offre à 36 500 euros en lui demandant de faire un effort.
Toujours au téléphone, la propriétaire continue de s’emporter, menace de dénoncer le contrat et de le retirer de la vente.
L’agent immobilier ne sait plus quoi faire…
Elle est complètement désemparée.
La propriétaire ouvre quand même une porte en disant dans un hurlement :
« Allez, 43 000 euros… «
Ahahah, j’ai déjà gagné 2000 euros !
Bien.
Je demande 24h de réflexions après ces vifs échanges..
Je rappelle le lendemain l’agent pour proposer 38 000 tout compris.
« Ahhhh non! » me répond-elle. « Ça s’est très mal passé etc…. »
J’insiste. Elle finit non sans mal par transmettre ma proposition: refus catégorique, impossibilité de poursuivre la négociation…
Fin de la négociation immobilière
Cette maison n’était, au vues de sa situation intéressante, qu’à 38 000€ tout compris.
J’ai poussé la vendeuse jusqu’à ces derniers retranchements, mais il était inutile d’insister car mon prix et celui de la vendeuse étaient incompatibles. La marge de négociation était également trop mince. De plus, il est inutile de la vexer d’avantage…
Savoir négocier, c’est essentiel, mais le respect de celui qui vend l’est également.
Je ne raconte pas souvent mes investissements qui n’ont pas abouti, mais je trouvais intéressant de vous narrer comment peut se mener ce genre de négociations immobilières.
Mais surtout, je voulais mettre en évidence le problème de pas mal d’agents immobiliers qui ont beaucoup de mal à transmettre vos offres aux propriétaires. Mais aussi pour vous dire qu’en négociation tout est possible, et temps que vous n’avez rien signé, vous pouvez continuer à négocier.
Récapitulatif des conseils en matière de négociation immobilière :
- Négociez encore et toujours avec les agences, les notaires, les propriétaires.
- Si vous passez par des agences ou des études notariales, insistez pour que ceux-ci transmettent vos offres et qu’ils se battent pour vous.
- N’achetez jamais avec le cœur.
Je m’explique : un achat doit être réfléchis, Il doit surtout répondre à des règles d’auto financement si celui-ci est un achat locatif.
Et vous ?
Racontez-nous dans les commentaires vos expériences en matière de négociation immobilière.
Négociation Immobilière : Ma négociation avec l'agence immobilière,
On s’en une maitrise de la négociation ,dans l’immobilier ,il faut toujours avoir une petite pointe d’audace sans non plus être démagogique .Toute fois pour les travaux ,il vaut mieux faire appels à un pro de bâtiment afin de resserrer les prix pour augmenter sa marge de manœuvre de la
Travaux Articles récents…Calcul prix pose carrelage
Bonjour Hassan,
Merci pour ce cas pratique. Mais je vais retenir en particulier l’argument destiné à l’agence « qui paye les frais d’agence » 😀
AMFF Articles récents…Meilleur placement 2014 : toutes les informations nécessaires
@ Salvio: merci de ton commentaire, perso je négocie toujours même quand le prix est en dessous du marché; question de principe
Salut Hassan,
J’ai bien aimé ton article. Moi-même Je ne compte plus le nombre de fois qu’un agent immobilier à tremblé à l’idée de transmettre mes offres..
En même temps, je les comprends. Surtout dans le cas d’un mandat exclusif. Déjà que l’image de leur profession est dégueulasse…
Dans mon cas, pour savoir si le vendeur est enclin à baisser fortement son prix, je regarde 2 choses :
– 1) Depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de son bien
– 2) Si il est dans l’urgence de vendre
Par contre pour en revenir à la négo, il arrive que tu tombes sur des biens déjà fortement décotés et largement en dessous du prix de marché.
Dans ce cas ci, je ne négocie pas. Pour la simple et bonne raison que derrière moi, il y a une armée d’investisseur prêt à acheter au prix.
salvio Articles récents…Voici mon 3eme investissement immobilier !
possible en effet.
Merci Hassan.
@ clay :Comme toi je ne comprends pas la réaction de la propriétaire de cette maison, je pense qu’elle avait été clair avec l’agence et avait verrouillé son prix , lorsque j’ai fais ces offres basse via l’agence, la proprio c’est vexée et à eu cette réaction.
Merci Hassan.
Refuser une offre, je comprends.
Mais pourquoi vouloir refuser systématiquement les offres de l’agence ?
Après tout, l’agence ne fait que transmettre les offres des potentiels acquéreurs. Elle n’est pas responsable de leur montant.
Je ne comprends pas en quoi une offre estimée trop basse par le vendeur pourrait avoir comme effet de dégrader, voire casser les liens entre le vendeur et l’agence.
@ clay: Pour ce qui concerne la propriétaire de cette maison, elle était dans son délai de rétractation de son son mandat donc elle pouvait casser son contrat sans problème, après je vais te dire il y a le fond et la forme; je m’explique : le mandat exclusif dur 3 mois reconduit tacitement , il bloque vendeur et agence pendant cette période, donc normalement il est impossible de le casser, voila pour la forme .
Après dans le fond, vous déclarer à l’agence que le bien n’est plus à vendre, qu’à chaque offres transmises vous refusez, que vous les menacé d’un avocat, de lettres recommandés car ils ne font pas correctement leur travail, il cesseront ce contrat sans problème.
Le vendeur a t-il réellement le droit de casser le contrat ou l’exclusivité qui le lie à l’agence si cette dernière transmet une offre trop basse ?
Je trouve ça très bien que tu sache à quelle limite l’affaire est rentable. Souvent les gens font l’erreur de ne pas se fixer une réelle limite et parte dans l’émotionnel.
J’aime bien ton astuce de dire à l’agence qu’elle travaille pour toi
Mr & Mme P Articles récents…Pere Riche Pere Pauvre : apprenez à penser comme les riches !
Comme je lis souvent, il est impératif de négocier: les frais d’agence, le prix,net vendeur, l’emprunt immobilier pour financer le bien.. Si vous ne demandez rien, vous êtes sûr de ne rien obtenir. Si vous négociez, vous obtiendrez potentiellement des réductions ou gains de plusieurs milliers ou même de plusieurs dizaines de milliers!
Merci Hassan de parler de mon blog dans cet article, surtout avec tant d’éloge.
Je partage actuellement la même expérience avec une agence qui traîne du pied pour transmettre mes offres.
Le fait de faire dire à l’agence qu’elle travaille pour toi est une excellente stratégie !
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