Projet Immobilier Réussi : Par Quoi Commencer

Projet Immobilier Réussi : Par Quoi Commencer

Bien Débuter Votre Projet Immobilier, C'est Important !

Bien Débuter Votre Projet Immobilier, C’est Important !

Pour que votre projet immobilier atteigne les objectifs que vous espérez, il y a une étape sur laquelle vous devez vous concentrer avant tout.

Une étape qui sera réellement déterminante dans l’établissement de votre projet immobilier…

C’est ce qui va définir vos possibilités en termes de stratégie et d’ampleur de votre projet immobilier : vos capacités d’investissement.

Avez-vous étudié honnêtement vos capacités d’investissement avant de définir votre projet immobilier ?

Savez-vous comment faire ?

Vous allez le découvrir dans une minute.

Beaucoup de novices, et parfois même des investisseurs avec de l’expérience, sont contraints d’interrompre leur projet immobilier en plein milieu parce qu’ils ont bâclé cette étape.

Pourtant, il n’y a rien de compliqué…

 

 

Vos Capacités d’Investissement pour Votre Projet Immobilier

 

Estimez correctement vos capacités d'investissement

Estimez correctement vos Capacités d’investissement!

Vos capacités d’investissement sont simplement définies par vos finances.

Bon évidemment, si vous êtes millionnaire et que vous gagnez des centaines de milliers d’euros par mois, ceci ne va pas forcément vous intéresser… Vous n’aurez aucun problème à financer votre projet immobilier !

Mais si vous êtes comme la majorité des gens, votre capacité d’investissement correspond en très grande majorité à votre capacité d’emprunt.


Là où beaucoup se trompent, c’est qu’il n’y a pas seulement 2 facteurs à prendre en considération pour déterminer cette capacité d’emprunt, mais bien 3 en réalité…

Les deux facteurs qu’on vous conseille en priorité de prendre en considération pour estimer votre capacité d’investissement pour un projet immobilier sont :

 

  1. Votre capacité de remboursement

 

  1. Votre capacité d’apport personnel

 

Les deux sont évidemment étroitement liés, puisque le préteur va exiger, dans la plupart des cas, que votre apport personnel soit équivalent à au moins 10% du montant que vous voulez investir.
Le reste étant couvert par un crédit, dont le montant global et le montant des remboursements mensuels sont déterminés par votre capacité de remboursement.

Pour faire simple, votre capacité de remboursement est théoriquement estimée à environ 1/3 de vos revenus.

Evidemment, je ne suis pas convaincu que ce soit réellement la meilleure façon de l’estimer votre capacité d’investissement, surtout si vous avez un salaire moyen pour seule source de revenu.

Bon, vous allez me dire que votre projet immobilier générera des revenus supplémentaires qui vous permettront de couvrir les frais engendrés par un crédit.

  1. Mais il y une dimension que vous ne prenez pas en compte en pensant de cette façon. Vous allez voir ce que c’est dans une minute.

 

Votre VRAIE Capacité d’Emprunt pour Votre Projet Immobilier

 

Il vaut mieux estimer votre capacité de remboursement en vous basant sur votre reste à vivre.

C’est-à-dire ce qu’il reste de vos revenus après avoir payé tous vos frais (loyers, factures, impôts, remboursement de crédits déjà contractés, etc.).

Pas forcément sur ce qu’il vous reste sur vos revenus après déductions de vos charges incompressibles, mais plutôt après déduction de vos charges totales réelles (tout ce que vous dépensez réellement tous les mois).

Admettons que vous gagnez 2000€ par mois, et que vous dépensez en moyenne 1500€ pour vivre. Vous savez que vous disposez de 500€ pour rembourser un potentiel crédit.

Mais là encore, peut-être que vous allez un peu trop vite…

Qu’est-ce que vous faites actuellement avec ce reste à vivre (de 500€ dans notre exemple) ?

J’imagine que c’est variable, que ça oscille entre épargne, investissement et dépenses occasionnelles diverses.

Vous vous dites peut-être qu’en prenant en considération ce reste à vivre comme étant votre capacité de remboursement mensuel, vous pouvez contracter un crédit avec des mensualités de 500€ pour votre projet immobilier.

Vous pensez que vous aurez éliminé le risque si jamais vous ne pouvez pas louer tout de suite le logement que vous prévoyez d’acheter.

Car c’est bien là la 3ème dimension à prendre en considération lorsque vous étudiez vos capacités financières pour un projet immobilier : LE RISQUE.

En fait, même si en théorie votre bien va s’autofinancer, vous vous dites que votre reste à vivre va couvrir votre crédit en cas de pépin (carence locative après expiration du différé du crédit, vacance locative, loyers impayés, etc.).

Mais qu’arrive-t-il s’il y a 2 pépins ? Votre bien ne s’autofinance pas ET vous avez une baisse de revenus en même temps ou avant?

Galère…

C’est pourquoi je vous conseille d’estimer votre capacité de remboursement comme étant définit par seulement une partie de votre reste à vivre (2/3 maximum par exemple), surtout pour votre premier projet immobilier.

Si vous êtes déjà propriétaire de plusieurs biens locatifs, vous pouvez toujours en vendre un pour vous sortir du stress financier engendré par 2 pépins.

Mais si vous êtes salarié, avec un salaire pas très élevé, et que vous envisagez de monter votre premier projet immobilier : limitez les risques au maximum !

Après, bien sûr, vous pouvez être sûr de votre coup, et plutôt audacieux, et décider de faire autrement, de saisir une opportunité qui se présente et de « jouer le tout pour le tout » sur votre premier investissement.

Je serais bien mal placé pour vous juger… J’ai démarré avec presque rien !

 

Votre VRAIE Capacité d’Apport Personnel pour Votre Projet Immobilier

 

La même façon de penser s’applique bien sûr à votre capacité d’apport personnel pour votre projet immobilier.

Ce n’est pas parce que vous avez 10 000€ de côté que vous devez tout investir dans l’immobilier.

Là aussi, limitez le risque.

L’épargne de rapporte pas beaucoup, certes, mais c’est important ! C’est une sécurité pour vous.

Je ne vais pas vous donner de chiffre quant à la somme que vous devriez garder de côté pour parer à toutes les éventualités, mais il y a 2 questions que vous pouvez vous poser pour répondre à ça :

 

  • De combien est-ce que j’ai besoin tous les mois pour vivre ?

 

  • S’il m’arrive un gros pépin et que je n’ai plus de revenus du jour au lendemain, combien de temps est-ce que je me donne pour rebondir ?

 

Par exemple, si vous répondez 1500€ à la 1ère question, et 3 mois à la 2ème, vous savez que vous devez garder 4500€ sur un compte d’épargne que vous ne toucherez JAMAIS.

 

Voilà, vous savez comment calculer votre capacité d’investissement pour votre projet immobilier, en limitant les risques au maximum.

Alors allez-y : prenez 5min, sortez la calculatrice et calculez !

Calculez Votre Capacité d'Investissement

Calculez Votre Capacité d’Investissement

 

 

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